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pes2019德甲汉化补丁:兩宗房產案件的七年“七審”訴訟

發布時間:2017-04-08作者:法制盛邦顏道成律師

德甲分几个派系 www.cogqv.com 【案件回放】:

一、拖欠工程款項     公司以房抵債

游昌業是建筑施工隊負責人,于2001年以廣州市華英建筑公司名義承包了廣州銀山建設開發有限公司工程,工程完工經結算后,開發公司尚欠工程款474萬元。為實現工程款報酬,游某通過華英建筑公司(作為乙方)與開發公司為(甲方)簽訂了《以房抵債合同》一份,內容為:甲方尚欠乙方工程款474210.33元,甲方同意以兩套房產首層(商鋪)作價抵債(合同標明物業位置及面積,成交價4731608元),甲方同意與乙方所指定的業主簽訂《商品房買賣合同》,如乙方將物業賣給第三方,甲方仍舊應協助辦理有關手續(包括收樓、產權證等),同時建筑公司出具了委托書,要求將上述物業確認到其施工隊負責人游某名下并由游某辦理。

2003年10月8日,游某以合同甲方買受人身份與開發公司簽訂了兩份《商品房買賣合同》,約定了購01和02鋪位的面積、金額、交付條件及違約責任,還附有裝修標準等,交樓日期為2004年12月31日,其中特別約定了“每戶獨立水表、電表、入伙即可使用”,否則,買受人有權拒絕收樓,交樓時;開發公司需向買受人出示房產驗收合格證的文件,否則,買受人有權拒絕收樓。逾期交樓超過30天可退房,如買受人要求繼續履行的,出賣人應按已交樓款的日萬分之五支付違約金等。

二、房屋不合格   買受人狀告開發商一審勝訴

2005年4月1日,開發公司向買受人游某發出了商鋪交付使用通知書,要求當日到管理處辦理收鋪手續。但因水、電未通和未有房產合格證書,游某拒收樓。2006年8月31日,游某帶備市公證處公證書一份及其證據,一紙訴狀以開發公司為被告向白云區法院起訴稱:涉案房產未合交樓條件,有公證書證明,現未有獨立水表、電表,也無有安裝其他電線、家用水管,要求被告開發公司:1、交付驗收合格兩套房產;2、支付逾期交樓違約金共1544870.01元,3、賠償面積差額438877.25元。白云區法院以兩份商品房買賣合同而分立兩案??⒐窘擁剿咦錘北競?,即將兩本已辦在游某名下的房產證和出具了的不動產銷售發票交給游某,同時答辯稱:該商品房是用于抵扣尚欠業主游昌業的工程款;而非實際意義上的商品房買賣,并沒有實際履行交付購房款;又說合同是雙方真實意思表示,由于合同注明是現樓和按套內面積計,故不存在著面積差額的問題,再加上已通知收樓,也不存在逾期違約責任。且同一幢相鄰稅務分局已于2004年2月開始繳納水、電費辦公,要求駁回原告全部訴訟請求。提交的證據:規劃驗收合格證書、同一棟樓的稅務局水、電交費收據以支持抗辯。

游某則申請訴訟財產保全并以該兩爭議的房產提供作擔保。

一審經兩次庭審后認為:協議有效,原告實際上是行使合同權利應予以支持。被告違約,故01號鋪位判決被告在判決生效之日起;1、三十日內將符合合同約定交付使用條件的訟爭房屋交付予原告;2、十日內向原告支付逾期交樓違約金(自2005年1月1日起按樓價款每日萬分之五計付至實際交樓日止);3、十日內向原告支付面積差額款22796元等。另一案(02號鋪位)除面積差額未判外,其他判項相同。

三、開發商不服上訴 二審改判買受人敗訴

一審判決后,開發公司不服上訴,以游某為被上訴人,要求查清事實,依法改判 。二審開庭時,補充了理由:商品房買賣合同是基于上訴人與華英公司所簽的《以房抵債合同》約定,涉案商鋪所有權人是華英公司,將房屋物業過戶到被上訴人名下,是規避國家稅收,損害國家利益而屬無效合同,故被上訴人作為華英公司負責人不得侵占公司財產,已達到了刑法規定追訴標準,而雙方合同會導致國有資產流失等。

二審上,主審法官為不使房產繼續空置造成損失,要求兩方一周內交、收樓,故由上訴人管理處作介紹出租給陳某作超市使用,由游某與陳某簽訂了出租合同。經法院再次調解,游某提供了調解方案。由于在金額上達不成一致,無法調解,二審在第二次開庭時,向上訴人行使了釋明權:如果當事人主張的法律關系的性質與人民法院認定的事實不一致的,是否改變訴訟請求?開發公司回答:我方不應承擔違約金的法律責任,即使承擔也只應承擔自2005年1月1日至2005年4月1日止,而水、電在通知前已開通,雖沒獨立水表,并不影響被上訴人正常使用:沒安裝電表也沒讓被上訴人造成實際損失,請求法院改判駁回。由于上訴請求不明確,我方要求被上訴人書面明確上訴請求。被上訴人于庭后提交《意見函》,表示堅持其上訴理由,判決商品房買賣合同無效,堅持其“一分也不承?!?。

二審中,被上訴人所提交了一份華英公司工商登記資料,載明:出資額為100萬元,屬某企業集團有限公司占90%為 90萬元,企業類型:(國有獨資),其余10%為某個人占有。用以證明游某所屬是國有企業,兩房產是國有資產。游某則認為證據已過舉證期限,不同意質證。

結果,二審以游某沒有支付交樓對價,合同并不是雙方真實意思表示為由,于2007年6月15日作出判決:撤銷一審判決,駁回游某全部訴訟請求,訴訟費、財產保全費全部由游某承擔。兩案判決結果相同。

四、 買受人不服,申請中院再審

游某不服,于2007年10月向廣州市中級人民法院(二審法院)提出再審申請而受理,庭審上除重點闡述以工程款債權購房并無違反法律規定外,還要求被申請人開發公司出示房產經驗收合格證書,在主審法官責令下,被上訴人在第二次開庭時提交了一份消防驗收通知書,用以說明房產已經驗收合格,時間為2006年9月29日;還附另一份毗鄰的稅務分局已裝修驗收消防合格證書。

五、再審期間雙方均到檢察院申訴

游某在申請再審前向區檢察院申訴而于2007年8月13日受理;開發公司則在中院再審期間,直接向市檢察院以游昌業是國有企業負責人,是侵吞了國有資產為由申請了抗訴,而于2008年8月20日由區檢察院受理。經游某代理律師到檢察院陳述了案情和呈交了《關于民事申訴案件的情況報告》后,檢察機關以本案已為中院再審立案為由,于2008年8月22日、8月26日分別向兩方發出各兩份《終止審查決定書》。

六、中院再審期間  勝訴方開發商又向省高院申訴

開發公司在區檢察院抗訴立案之前,又于2008年6月18日向省高院提出申訴,請求:1、撤銷一、二審判決,判決合同無效;2、駁回游某的起訴,認為商品房買賣合同是《以房抵債合同》的手續,是以合法形式掩蓋非法事實,不可能一房又抵又賣;游某侵吞公司財產。

這時,恰逢民事訴訟法作了修改:再審可以向上一級法院申請。

七、高院再審、提審,一槌定音

游某雖在中院再審庭審上有理、有據而占有優勢,但考慮到中院難以改正自身判決,故于中院再審判決前毅然決定撤訴成功,并于2008年10月向廣東省高級人民法院提出申訴,要求撤銷二審判決和繼續請求高院支持原告起訴主張。理由為:

1、二審錯誤認定未支付樓房對價;

2、游某是該工程款合法所有人,不存在占有國資問題;

3、二審判決適用法律錯誤,又超出上訴人有效請求;

4、二審判決明顯偏袒,且偏離審判方向,而審理了另一法律。

游某向高院申訴受理后,方知開發公司早于2個月前已提出再審申請,故省高院受理了

立案,經審查和審批后,決定雙方均為申請人,并于2009年4月23日指令廣州市中院再審,這時距終審已有二年的時間。

在中院:力挽狂瀾    買受人反敗為勝

至此,本案自2005年1月逾期交樓發生紛爭以來,歷經一審、二審、中院再審和撤訴、高院再審到又指令回到中院再審的漫長而艱難歲月,當事人已精疲力盡。在此過程中,案經了中院終審全敗訴,和在中院申訴再審未判情況下,已顧及中院有可能繼續偏袒才申請撤訴而向高院申訴,現又再次回到了同一中院再審,其中諸多不確定風險,生死未卜?!笆虜還鋇牡筆氯艘淹耆バ判?,甚至懷疑代理律師水平不高而有意放棄訴訟,在開庭前日仍不出具授權出庭委托書,這對律師無疑是真正的考驗。這時,律師應具有堅忍不拔、敢為正義挺身和為維護當事人合法權益的職業操守,關鍵是“游說”當事人堅定信心,相信法律是正確的,邪不勝正,并向當事人講清“利害關系”:在雙方申請再審均受理的情況下,我方不出庭將會有利于對方,對方申訴要求駁回起訴和撤銷一、二審所有判決將可能得到中院再審的支持,游某的房產權益將無法保障,那時,更無法從其他渠道得到救濟,甚至還可能演變為“侵吞國有資產罪名”,更不能以”工程款合同糾紛”另行起訴立案了。在律師反復說服下,游某終于辦理了授權出庭的委托手續,由原律師全權代理,這已是開庭前一天晚上六點多鐘了。這時律師終于松了一口氣,又馬上根據游某再提供的建設工程合同的簽訂和竣工結算條款等細微處,連夜調整思路,第二天上午出庭應訴。

主要論點是:1、工程款債權抵樓房對價是事實,該到期債權屬于游某合法所有;二審以錯誤認定作出錯誤論斷;

2、華英公司并非國有企業,游某更非國有企業負責人,并不存在著侵占國有資產問題;

3、既一、二審皆認定為商品房買賣合同糾紛,合同合法有效,應當全面履行是目的;

4、《以房以債合同》只是手段,也是另一法律關系,不應滑到審理另一法律關系上。

5、開發公司違約,本案適用最高院關于審理商品房買賣合同糾紛案件的司法解釋。

庭審中,開發公司抗辯:商品房買賣合同不能成為訴因,只是一個授權事項,故應駁回游某起訴。

買受人方則義正辭嚴:

1、以房抵債合同和商品房買賣合同是兩個不同法律關系,合同主體不同,后者的簽訂已替代了前者。

2、再從合同法上,合同權利轉移也成立。

3、以工程款債權抵購房款,符合合同約定,并不違反法律禁止性規定,更不存在沒有支付購房款問題,并附了精確計算依據。

4、商品房買賣合同合法且有效,應當維護合同交易安全,違約一方應承擔違約責任。

5、游某訴求得當,開發公司應負逾期交樓和未合條件交樓違約責任。合同法規定:有約定,按約定。且該約定并未超過法律、法規規定。

本次再審經中院審監庭評議及中院審判委員會討論后,認同了游某代理律師關于債權債務轉移成立的意見,但以利息代替違約金,只判決開發公司從2005年1月1日起至2009年9月29日止以房產總價款為基數,計付銀行逾期利息給游某,面積差額也未支持。

在高院:乘勝追擊   提審改判擴大戰果

游某雖然再審部分勝訴,但是對于只計利息和未計面積差額仍然不服。

根據中院再審判決書認定:

1、開發公司與華英公司《以房抵債合同》,游某與開發公司《商品房買賣合同》均為合法有效合同,游某基于從華英公司處受讓而取得對開發公司債權,符合法律規定,原審以游某未向開發公司支付房屋對價為由而駁回訴訟請求不當;

2、商品房買賣合同簽訂的基礎是《以房抵債合同》中設定的債權債務,《商品房買賣合同》中的逾期交樓違約金加重了開發公司義務和責任,擴充了游某權利范圍,故該《商品房買賣合同》不能等同于一般商品房買賣合同,再審對逾期交樓的違約責任內容不予認可,應按一般債權債務處理為利息補償;

3、因合同約定以套內建筑面積為依據,兩套房相加套內面積誤差絕對值在0.6%以內不予補償,故駁回游某的面積差額和其他訴訟請求。

訴訟受理費和訴訟保全費由游某承擔2/3,由開發公司負責1/3。

代理律師認為:游某的工程款債權是到期債權,視同現金對價,故:1、中院再審判決對兩個合同予以肯定并對原審中認定的未支付樓款對價予以糾正是正確的,但對分清兩個法律關系上仍糾纏不清,在債權關系成立后,游某愿以合法債權抵購開發公司兩套房而簽訂了兩份商品房買賣合同,是因具備其中諸條款,雙方自愿簽訂是以等價、有償為原則,后合同取代了前合同,應當全面履行。屬一般《商品房買賣合同》,不能因以債權抵購房而打折扣。

2、再審判決因仍未超出債權圈子而只判決支付利息不能支付違約金,本案既已定性為商品房買賣合同糾紛,故該項判決錯誤。

3、兩套房產由法院分立兩案,應單獨計算套內面積和建筑面積差額賠償。

4、再審已改變對事實的認定,改判的核心在于已支付了樓房對價。故不能以銀行利息而應以合同約定違約金判決。

兩案能否認定為屬于一般商品房買賣合同是關鍵,游某同意律師繼續向廣東省高級人民法院代為提出申訴而受理立案。

2011年7月15日,廣東省省高級人民法院開庭審理,經雙方激烈爭辯,最終認定為是一般商品房買賣合同,糾正了二審認定的不屬于真正《商品房買賣合同》和中院再審不能等同于一般《商品房買賣合同》的認定,故以(2011)粵高法民一提字第338號、339號《民事判決書》作出判決:撤銷一、二審和中院再審判決書,改判:開發公司應按合同約定的樓房價款支付日萬分之五的違約金,并補償01號鋪面積差額。

七審疑案終改判,申張正義奏凱章

該兩宗普通的房產糾紛案件,歷經了七審終于塵埃落定,結束了這長七年之久訴訟,經過了一審勝訴、二審全被駁回,游某申請了中院再審,在審理中撤訴,雙方均申請檢察院抗訴又申請高院再審立案。高院指定中院再審,改判支付利息,游某又再申訴而高院決定提審,并作出了最終判決,達到了委托人的要求。

本案勝訴的意義在于:考驗了作為案件代理律師,是否具有剛直不阿、無私無畏,敢為正義奮斗的精神。在那難熬的日子里,也就是在二審游某全敗訴而開發公司還申訴,高院又指定中院再審的開庭前夕,當事人已完全消極失去了信心,認為打官司純屬打“關系”而準備放棄訴訟時,正是代理律師的開導,說服了當事人開庭前出具了授權出庭訴訟委托書,才能反敗為勝。

再審中院判決后,游某一方面申請并執行利息,實現了部分權益,一方面又向省高院申訴,再經提審,在由高院歸納的三個爭議焦點即:“游昌然在本案中的法律地位”“涉案房產是否存在面積差額”和“應否需要賠償”上,代理律師認真應對,并作了闡盡的理論論述,還于開庭前及時取得廣州市房管局關于面積補償和省建設廳關于“經驗收合格”的復函,得到了省高院支持,庭后又呈交了《有關本案法律關系和違約責任的代理意見》。故高院提審最終采納律師意見,撤銷了廣州市中院二審判決和原再審判決書,認為應與“一般商品房買賣合同”無異,判決按合同約定支付違約金及賠償面積差額。

本兩案判決書于2012年1月9日生效后,被執行人期屆拒不履行判決書所確定義務,律師代為提供了被執行人財產線索和申請法院強制執行,為當事人再領到了兩案80萬元的執行返回款支票。至此,兩七審訴訟已全部終結并執行結案。七年中,代理律師書寫文書不下百篇,達數十萬字,但留待給我們的是一段深深的思考。

【律師點評】:

1、兩案經高院提審,最后認定為一般《商品房買賣合同》,并據以判決是完全正確的。該工程款是到期的債權,故以工程款購房應視同以現金購房,因此應認為支付了購樓款。后合同已取代了前合同。

2、但判決開發商逾期交樓違約金自2005年1月1日至2006年9月29日(即消防驗收合格證書出具日作為實際交樓日)欠妥,廣州市的商品房交付,在“經綜合驗收合格”取消后,仍須以消防、規劃、監理、人防等部門的驗收合格簽字,有驗收備案表,并有永久居民水、電,有商品房質量合格證書等“三證一書”。本案,可以房產出租日(即以游某收取租金之日視作收樓日)作為違約金截止日較妥。

3、開發商違約金在2006年9月29日并未支付,距最終判決生效日直至執行到位尚有近5年時間,這段時間應當以違約金為本金,計利息作為補償(這不是復息)。且一審判決和再審、提審判決書均未有“如未按本判決指定的期間履行金錢給付義務,應當依照民訴法第253條規定,加倍支付遲延履行期間的利息”判文,故對被執行人無威攝力,申請執行時間越長,債權人蒙受損失越大。

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